국토교통부 매매·전세 실거래 · 2025년 11월~2026년 10월
빌라·오피스텔 전세가율, 동네·건물별로 확인
전세가율은 전세 보증금이 매매가의 몇 %인지입니다. 높을수록 집값이 조금만 내려도 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 실거래로 계산한 시·도, 시군구, 동, 건물별 전세가율을 확인하고 내 계약의 깡통전세 위험을 진단해 보세요.
빌라·오피스텔 전세가율 최근 12개월
77.5% · 주의
같은 동·유형·면적·건축연도끼리 ㎡당 가격 비교
매매 ㎡당 123,225건
444만원
거래 중앙값 1억 9,000만원 · 해제 제외
전세 ㎡당 99,481건
420만원
보증금 중앙값 1억 7,000만원 · 신규만
1년 전 전세가율
77.9%
−0.4%p
- 전국 빌라·오피스텔 전세가율은 77.5%로 '주의' 구간입니다(최근 12개월 매매 123,225건, 전세 99,481건, 같은 동·유형·면적·건축연도끼리 비교).
- 그 전 12개월(77.9%)보다 0.4%p 낮아졌습니다.
- ㎡당 매매가는 1년 새 4% 올랐습니다.
- 전세 신규 계약은 1년 전보다 15.8% 줄었습니다.
시·도별 전세가율
| 시·도 | 전세가율 | 1년 전 | 매매 중앙값 | 전세 중앙값 | 매매·전세 건수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서울 | 68% | 70.3% | 3억 2,000만원 | 2억 2,500만원 | 45,427 · 41,761 |
| 경기 | 82.1% | 80.9% | 1억 7,100만원 | 1억 4,000만원 | 36,406 · 30,298 |
| 인천 | 90.3% | 88.5% | 1억 1,000만원 | 1억 600만원 | 12,273 · 10,496 |
| 부산 | 86.8% | 86% | 1억 1,800만원 | 1억 1,500만원 | 7,538 · 6,061 |
| 대구 | 84.4% | 83.2% | 1억 1,000만원 | 1억 4,500만원 | 1,523 · 1,679 |
| 전남광주 | 92.7% | 91.3% | 8,000만원 | 1억 1,000만원 | 2,147 · 1,989 |
| 대전 | 77.4% | 76.4% | 9,000만원 | 1억원 | 1,870 · 863 |
| 울산 | 89.5% | 91.8% | 1억 1,200만원 | 1억 2,000만원 | 1,355 · 624 |
| 세종 | 93.7% | 86.8% | 7,650만원 | 8,000만원 | 242 · 189 |
| 강원 | 94.9% | 93.6% | 7,400만원 | 8,100만원 | 1,336 · 548 |
| 충북 | 99.1% | 94.6% | 6,000만원 | 8,100만원 | 1,533 · 553 |
| 충남 | 89.9% | 90.4% | 6,000만원 | 1억 3,000만원 | 2,578 · 1,708 |
| 전북 | 99.3% | 89.4% | 8,600만원 | 9,450만원 | 1,286 · 406 |
| 경북 | 92.6% | 96.4% | 6,800만원 | 7,000만원 | 2,545 · 443 |
| 경남 | 96.3% | 94.2% | 6,800만원 | 1억원 | 2,776 · 787 |
| 제주 | 85.1% | 81.9% | 1억 8,000만원 | 1억 7,000만원 | 2,390 · 1,076 |
전세가율 높은 동 매매·전세 각 10건 이상
| 순위 | 동 | 전세가율 | 매매 중앙값 | 전세 중앙값 | 매매·전세 건수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 전북 전주시 덕진구 금암동 | 264.6% | 3,800만원 | 4,250만원 | 76 · 16 |
| 2 | 전남광주 목포시 상동 | 153.7% | 2,800만원 | 8,100만원 | 45 · 40 |
| 3 | 부산 사하구 감천동 | 133.3% | 6,300만원 | 7,650만원 | 21 · 10 |
| 4 | 부산 부산진구 부암동 | 132.2% | 1억 500만원 | 1억 5,900만원 | 17 · 60 |
| 5 | 충북 청주시 흥덕구 비하동 | 128.9% | 5,000만원 | 8,300만원 | 24 · 23 |
| 6 | 서울 영등포구 당산동 | 128% | 1억 5,250만원 | 2억원 | 28 · 118 |
| 7 | 경기 화성시 병점구 진안동 | 128% | 9,200만원 | 1억 1,000만원 | 47 · 158 |
| 8 | 제주 제주시 이도일동 | 126.6% | 7,200만원 | 9,000만원 | 37 · 33 |
| 9 | 경기 화성시 병점구 송산동 | 125.3% | 6,500만원 | 5,500만원 | 17 · 16 |
| 10 | 경북 경주시 동천동 | 124.3% | 6,200만원 | 6,500만원 | 85 · 16 |
| 11 | 경기 수원시 권선구 권선동 | 123.3% | 2억 1,500만원 | 1억 4,000만원 | 357 · 261 |
| 12 | 부산 기장군 기장읍 청강리 | 122.6% | 5,900만원 | 8,100만원 | 33 · 13 |
| 13 | 인천 영종구 중산동 | 120.4% | 6,500만원 | 7,150만원 | 38 · 26 |
| 14 | 경기 평택시 팽성읍 객사리 | 120.3% | 6,800만원 | 5,000만원 | 13 · 27 |
| 15 | 대전 동구 용전동 | 118.8% | 5,500만원 | 4,500만원 | 33 · 11 |
유형·면적대별 매매가와 전세가
같은 동네라도 면적과 유형에 따라 전세가율이 다릅니다. 매매·전세 각각 5건이 안 되는 칸은 비율을 비워 둡니다.
| 유형 · 면적 | 매매 중앙값 | 전세 중앙값 | 전세가율 | 매매·전세 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 다세대·연립(빌라) · 40㎡ 이하 | 2억 300만원 | 1억 6,000만원 | 64.1% | 28,165 · 25,946 |
| 다세대·연립(빌라) · 40~60㎡ | 1억 9,300만원 | 1억 5,000만원 | 65.4% | 36,063 · 20,664 |
| 다세대·연립(빌라) · 60~85㎡ | 2억 1,000만원 | 2억원 | 64.9% | 21,795 · 9,869 |
| 다세대·연립(빌라) · 85㎡ 초과 | 5억 4,700만원 | 4억 5,000만원 | 57.2% | 1,935 · 1,397 |
| 오피스텔 · 40㎡ 이하 | 1억 2,000만원 | 1억 3,000만원 | 100.1% | 23,202 · 25,000 |
| 오피스텔 · 40~60㎡ | 2억 5,500만원 | 2억 1,000만원 | 91.9% | 6,303 · 8,598 |
| 오피스텔 · 60~85㎡ | 3억 9,900만원 | 2억 6,000만원 | 81.1% | 7,697 · 9,404 |
| 오피스텔 · 85㎡ 초과 | 6억 5,000만원 | 4억 5,000만원 | 74.3% | 1,388 · 989 |
전세가율 5년 추이
분기마다 계약된 빌라·오피스텔(85㎡ 이하)의 ㎡당 매매가·전세가 중앙값과, 동·유형·면적·건축연도를 맞춰 계산한 전세가율입니다. 마지막 분기는 신고가 덜 들어와 흔들릴 수 있습니다.
| 분기 | 전세가율 | 매매 ㎡당 | 전세 ㎡당 | 매매·전세 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 2026년 4분기 | 112.9% | 304만원 | 437만원 | 1,437 · 1,645 |
| 2026년 3분기 | 78.3% | 442만원 | 421만원 | 28,613 · 21,935 |
| 2026년 2분기 | 75.7% | 464만원 | 419만원 | 37,011 · 26,892 |
| 2026년 1분기 | 77.3% | 445만원 | 422만원 | 35,040 · 29,973 |
| 2025년 4분기 | 76.7% | 438만원 | 408만원 | 31,667 · 27,006 |
| 2025년 3분기 | 77.3% | 437만원 | 400만원 | 30,270 · 27,135 |
| 2025년 2분기 | 77.9% | 418만원 | 401만원 | 33,797 · 29,371 |
| 2025년 1분기 | 71% | 353만원 | 406만원 | 5,601 · 33,117 |
| 2024년 4분기 | — | — | 393만원 | 0 · 32,593 |
| 2024년 3분기 | — | — | 405만원 | 0 · 34,351 |
| 2024년 2분기 | — | — | 412만원 | 0 · 39,461 |
| 2024년 1분기 | — | — | 421만원 | 0 · 45,208 |
| 2023년 4분기 | — | — | 410만원 | 0 · 21,033 |
전세가율은 이렇게 계산했습니다
- 매매. 국토교통부 다세대·연립, 오피스텔 매매 실거래 중 거래가 해제된 건은 뺐습니다.
- 전세. 같은 유형의 전월세 신고 중 월세가 0원인 신규 계약만 씁니다. 갱신 계약은 예전 시세로 맺은 경우가 많아 뺐습니다.
- 같은 집끼리 비교. 같은 동에서 유형(빌라·오피스텔), 면적대(40㎡ 이하·40~60㎡·60~85㎡), 건축연도대(1999년 이전·2000년대·2010~2014년·2015~2019년·2020년 이후)가 같은 칸마다 ㎡당 전세 보증금 중앙값을 ㎡당 매매가 중앙값으로 나누고, 전세 거래 수로 가중평균합니다. 매매된 집엔 오래되고 외곽인 싼 집이, 전세 든 집엔 새 집이 많아 그냥 합쳐 나누면 비율이 10%p 넘게 부풀기도 하기 때문입니다. 시군구·시·도·전국 값은 동 칸들을 같은 방식으로 합친 것입니다. 칸마다 매매·전세가 3건 이상일 때만 쓰고, 지역 대표값은 전용 85㎡ 이하만 씁니다.
- 기간. 지역은 최근 12개월, 건물은 거래가 적어 최근 24개월입니다. 건물은 매매·전세 각 3건 이상일 때만 보여 줍니다.
- 한계. 지역 평균은 개별 집의 위험을 말해 주지 않습니다. 대출(근저당)과 먼저 들어온 세입자 보증금은 전세가율에 들어 있지 않으니 깡통전세 진단으로 따로 계산하세요.
자주 묻는 질문
전국 빌라 전세가율은 몇 %인가요?
최근 12개월 전국 다세대·연립과 오피스텔(전용 85㎡ 이하) 매매·전세 실거래를 같은 동·유형·면적대·건축연도끼리 비교한 전세가율은 77.5%입니다. 지역 평균이므로 계약할 집은 그 건물의 매매가와 등기부를 따로 확인해야 합니다.
전국 빌라 매매가와 전세 시세는요?
같은 기간 매매 123,225건의 중앙값은 1억 9,000만원, 전세(신규) 99,481건의 보증금 중앙값은 1억 7,000만원입니다. 면적이 섞인 값이라 면적대별 표를 함께 보세요.
전세가율 몇 %부터 위험한가요?
정해진 법적 기준은 없지만 흔히 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 봅니다. 집값이 20%만 내려도 경매 낙찰가로 보증금을 다 돌려받기 어렵기 때문입니다. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 2023년 5월부터 보증금이 주택가격의 90% 이하일 때만 가입할 수 있습니다.
전세가율은 어떻게 계산했나요?
국토교통부 매매 실거래(거래 해제 제외)와 전월세 실거래 중 월세 0원 신규 계약을 다세대·연립, 오피스텔로 모았습니다. 같은 동에서 유형·면적대(40㎡ 이하, 40~60㎡, 60~85㎡)·건축연도대가 같은 집끼리 ㎡당 전세 보증금 중앙값을 ㎡당 매매가 중앙값으로 나누고, 전세 거래 수로 가중평균했습니다. 매매된 집은 오래되고 외곽인 집이, 전세 든 집은 새 집이 많아 그냥 합쳐 나누면 비율이 부풀기 때문입니다. 단독·다가구는 매매가 건물 통째로 신고돼 호실 전세와 비교할 수 없어 뺐습니다.
선순위 채권이 있으면 어떻게 계산하나요?
전세가율에는 대출이 빠져 있습니다. 실제 위험은 (내 보증금 + 근저당 채권최고액 + 먼저 들어온 세입자 보증금) ÷ 매매가로 봐야 합니다. 깡통전세 진단에 등기부등본 을구의 채권최고액을 넣어 계산해 보세요.