등기부등본(등기사항전부증명서)은 집의 소유와 빚을 보여 주는 공적 장부입니다. 인터넷등기소에서 주소로 검색해 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 말소된 기록까지 보려면 '말소사항 포함'으로 뗍니다.
표제부 — 어떤 집인가
소재지(지번·도로명), 건물 구조, 면적이 적혀 있습니다. 계약서의 주소·동·호수와 정확히 같은지 확인합니다. 다세대는 '1동의 건물의 표시' 아래 전유부분(호실)을 따로 봅니다.
갑구 — 누구 것인가
- 소유자 — 계약하는 사람이 등기상 소유자인지 신분증과 대조합니다. 대리인이면 위임장과 인감증명서를 받습니다.
- 압류·가압류·가처분·경매개시결정 — 소유자에게 빚 문제가 있다는 신호입니다. 이런 기록이 남아 있는 집은 피하는 게 원칙입니다.
- 신탁 — 소유권이 신탁회사로 넘어가 있으면 원래 집주인과만 계약해서는 안 됩니다. 신탁원부를 떼어 수탁자(신탁회사)의 동의 조건을 확인해야 합니다.
- 최근 소유권 이전 — 계약 직전에 소유자가 바뀌었다면 이유를 확인합니다.
을구 — 빚이 얼마인가
- 근저당권 채권최고액 — 집을 담보로 한 대출의 상한입니다. 보통 실제 대출 원금의 120~130%로 잡혀 있습니다. 깡통전세 진단의 '선순위 채권'에 이 금액을 넣습니다.
- 전세권·임차권등기 — 다른 세입자의 권리입니다. 임차권등기는 앞 세입자가 보증금을 돌려받지 못했다는 뜻일 수 있어 특히 주의합니다.
계산해 보기
(내 보증금 + 근저당 채권최고액 + 먼저 들어온 세입자 보증금) ÷ 매매가가 80%를 넘으면 위험이 큽니다. 깡통전세 진단에 넣어 계산하고, 대출을 갚아 근저당을 지우기로 했다면 잔금과 동시에 말소되는지 특약과 말소 접수증으로 확인하세요.