- 시세와 전세가율
계약할 집과 같은 건물·비슷한 면적의 최근 매매가를 확인하고, 보증금이 매매가의 몇 %인지 봅니다. 대출(근저당)까지 더한 금액이 매매가의 80%를 넘으면 위험이 큽니다. 동네·건물 전세가율과 깡통전세 진단으로 계산해 보세요.
- 등기부등본
인터넷등기소에서 누구나 뗄 수 있습니다. 소유자가 계약 상대와 같은지, 갑구에 압류·가압류·가처분·신탁이 있는지, 을구 근저당 채권최고액이 얼마인지 봅니다. 계약 당일과 잔금 당일에 다시 떼서 바뀐 게 없는지 확인합니다. 등기부등본 보는 법
- 건축물대장
정부24에서 뗍니다. '위반건축물' 표시가 있거나 용도가 주택이 아니면(근린생활시설 등) 전세대출·보증보험이 거절될 수 있습니다.
- 임대인 세금 체납
임대인의 국세·지방세 체납액은 보증금보다 먼저 가져갈 수 있습니다. 임대인에게 납세증명서를 요청하세요. 2023년 4월부터는 보증금이 1천만원을 넘는 임차인이 계약 뒤 입주 전까지 임대인 동의 없이 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있습니다.
- 먼저 들어온 세입자 보증금
다가구주택은 한 건물에 여러 세입자가 있고, 확정일자가 빠른 보증금이 먼저 배당됩니다. 2023년 7월부터 임대인은 계약 전에 확정일자 부여 현황과 납세증명서를 임차인에게 보여 줘야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7).
- 전입신고와 확정일자
대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생깁니다. 잔금 날 임대인이 대출을 받아 근저당을 설정하면 내 보증금이 뒤로 밀릴 수 있으니, 잔금·입주 당일 전입신고와 확정일자를 받고 '잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다'는 특약을 넣으세요.
- 전세보증보험 가입 가능 여부
계약 전에 보증기관에서 가입 가능 여부를 먼저 확인하고, '보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다'는 특약을 넣는 것이 안전합니다. 가입 조건 보기
피해가 의심되면 전세피해지원센터(1533-8119)나 대한법률구조공단(132)에 바로 상담하세요.