서울특별시 · 2025년 11월~2026년 10월
서울 빌라·오피스텔 전세가율
서울 시군구별 전세가율과 1년 변화입니다. 이름을 누르면 동별 순위와 건물별 전세가율을 볼 수 있습니다.
빌라·오피스텔 전세가율 최근 12개월
68% · 낮음
같은 동·유형·면적·건축연도끼리 ㎡당 가격 비교
매매 ㎡당 45,427건
841만원
거래 중앙값 3억 2,000만원 · 해제 제외
전세 ㎡당 41,761건
694만원
보증금 중앙값 2억 2,500만원 · 신규만
1년 전 전세가율
70.3%
−2.3%p
- 서울 빌라·오피스텔 전세가율은 68%로 '낮음' 구간입니다(최근 12개월 매매 45,427건, 전세 41,761건, 같은 동·유형·면적·건축연도끼리 비교).
- 그 전 12개월(70.3%)보다 2.3%p 낮아졌습니다.
- ㎡당 매매가는 1년 새 3.3% 올랐습니다.
- 전세 신규 계약은 1년 전보다 12.8% 줄었습니다.
- 전국 전체(77.5%)보다 9.5%p 낮습니다.
서울 시군구별 전세가율
| 시군구 | 전세가율 | 1년 전 | 매매 중앙값 | 전세 중앙값 | 매매·전세 건수 | 건물 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 종로구 | 83.3% | 75.3% | 3억 5,700만원 | 2억 3,500만원 | 872 · 730 | 42 |
| 중구 | 72.8% | 76.4% | 3억 3,100만원 | 2억 6,000만원 | 792 · 907 | 73 |
| 용산구 | 44.9% | 46.7% | 6억 6,000만원 | 2억 6,000만원 | 1,075 · 2,550 | 104 |
| 성동구 | 52.4% | 62.7% | 3억 8,000만원 | 2억 4,000만원 | 785 · 1,029 | 91 |
| 광진구 | 53.1% | 62.9% | 4억 1,700만원 | 2억 5,800만원 | 2,610 · 2,157 | 170 |
| 동대문구 | 72.5% | 75.8% | 3억원 | 2억 3,450만원 | 1,292 · 1,644 | 124 |
| 중랑구 | 70.7% | 70.8% | 3억 4,000만원 | 2억 2,000만원 | 1,922 · 1,502 | 100 |
| 성북구 | 52.6% | 61.7% | 3억 5,500만원 | 1억 9,600만원 | 1,512 · 1,201 | 92 |
| 강북구 | 69.4% | 70.3% | 2억 3,000만원 | 1억 4,200만원 | 1,412 · 803 | 18 |
| 도봉구 | 76.2% | 76.8% | 2억 2,500만원 | 1억 6,000만원 | 1,413 · 782 | 40 |
| 노원구 | 65.1% | 64.6% | 2억 7,150만원 | 1억 3,000만원 | 676 · 419 | 26 |
| 은평구 | 67.2% | 66.1% | 2억 8,000만원 | 1억 9,700만원 | 2,916 · 1,921 | 90 |
| 서대문구 | 58.5% | 62.3% | 3억원 | 1억 9,000만원 | 1,236 · 895 | 54 |
| 마포구 | 60% | 60.4% | 3억 6,800만원 | 2억 4,000만원 | 2,074 · 2,522 | 179 |
| 양천구 | 66.5% | 66.6% | 2억 8,000만원 | 1억 9,000만원 | 2,199 · 1,704 | 123 |
| 강서구 | 97.6% | 89.3% | 2억 2,500만원 | 1억 9,300만원 | 3,479 · 3,153 | 166 |
| 구로구 | 74.8% | 74.9% | 2억 4,500만원 | 1억 7,000만원 | 1,686 · 1,499 | 101 |
| 금천구 | 86.7% | 84.3% | 2억 7,000만원 | 2억원 | 1,190 · 1,748 | 61 |
| 영등포구 | 78.5% | 81.5% | 3억 2,500만원 | 2억 5,000만원 | 2,018 · 2,521 | 178 |
| 동작구 | 56.3% | 61.8% | 4억 5,000만원 | 2억 5,000만원 | 2,052 · 1,570 | 107 |
| 관악구 | 73.9% | 77.6% | 2억 8,500만원 | 1억 9,300만원 | 2,222 · 1,205 | 61 |
| 서초구 | 59.8% | 64.5% | 5억 3,000만원 | 3억원 | 1,927 · 2,212 | 179 |
| 강남구 | 64.9% | 67.6% | 3억 9,000만원 | 2억 8,000만원 | 1,967 · 1,947 | 185 |
| 송파구 | 64.3% | 69.3% | 4억원 | 2억 5,400만원 | 3,975 · 3,288 | 182 |
| 강동구 | 68.8% | 73.7% | 3억 5,000만원 | 2억 4,000만원 | 2,125 · 1,852 | 128 |
유형·면적대별 매매가와 전세가
같은 동네라도 면적과 유형에 따라 전세가율이 다릅니다. 매매·전세 각각 5건이 안 되는 칸은 비율을 비워 둡니다.
| 유형 · 면적 | 매매 중앙값 | 전세 중앙값 | 전세가율 | 매매·전세 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 다세대·연립(빌라) · 40㎡ 이하 | 3억 200만원 | 2억 1,000만원 | 60.2% | 15,350 · 17,063 |
| 다세대·연립(빌라) · 40~60㎡ | 3억 7,000만원 | 2억 3,000만원 | 57.7% | 13,945 · 9,267 |
| 다세대·연립(빌라) · 60~85㎡ | 4억 3,500만원 | 2억 7,500만원 | 54.2% | 5,256 · 3,540 |
| 다세대·연립(빌라) · 85㎡ 초과 | 9억원 | 4억 8,000만원 | 52.4% | 707 · 647 |
| 오피스텔 · 40㎡ 이하 | 1억 9,300만원 | 2억 1,000만원 | 97.5% | 8,116 · 9,386 |
| 오피스텔 · 40~60㎡ | 4억 4,000만원 | 3억 5,700만원 | 83.7% | 1,879 · 1,727 |
| 오피스텔 · 60~85㎡ | 6억 3,000만원 | 4억 6,000만원 | 77.5% | 881 · 778 |
| 오피스텔 · 85㎡ 초과 | 9억 8,000만원 | 6억원 | 70.1% | 489 · 300 |
전세가율 5년 추이
분기마다 계약된 빌라·오피스텔(85㎡ 이하)의 ㎡당 매매가·전세가 중앙값과, 동·유형·면적·건축연도를 맞춰 계산한 전세가율입니다. 마지막 분기는 신고가 덜 들어와 흔들릴 수 있습니다.
| 분기 | 전세가율 | 매매 ㎡당 | 전세 ㎡당 | 매매·전세 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 2026년 4분기 | 126.5% | 866만원 | 715만원 | 343 · 711 |
| 2026년 3분기 | 66.2% | 841만원 | 711만원 | 9,760 · 9,213 |
| 2026년 2분기 | 66.8% | 844만원 | 699만원 | 14,696 · 11,467 |
| 2026년 1분기 | 68.9% | 826만원 | 684만원 | 13,315 · 12,708 |
| 2025년 4분기 | 66.5% | 876만원 | 673만원 | 11,774 · 10,871 |
| 2025년 3분기 | 69.4% | 807만원 | 664만원 | 11,063 · 11,044 |
| 2025년 2분기 | 70.6% | 804만원 | 668만원 | 12,192 · 12,021 |
| 2025년 1분기 | 68.8% | 738만원 | 681만원 | 2,011 · 13,363 |
| 2024년 4분기 | — | — | 669만원 | 0 · 12,980 |
| 2024년 3분기 | — | — | 666만원 | 0 · 13,839 |
| 2024년 2분기 | — | — | 661만원 | 0 · 16,873 |
| 2024년 1분기 | — | — | 668만원 | 0 · 19,551 |
| 2023년 4분기 | — | — | 634만원 | 0 · 10,144 |
자주 묻는 질문
서울 빌라 전세가율은 몇 %인가요?
최근 12개월 서울 다세대·연립과 오피스텔(전용 85㎡ 이하) 매매·전세 실거래를 같은 동·유형·면적대·건축연도끼리 비교한 전세가율은 68%입니다. 지역 평균이므로 계약할 집은 그 건물의 매매가와 등기부를 따로 확인해야 합니다.
서울 빌라 매매가와 전세 시세는요?
같은 기간 매매 45,427건의 중앙값은 3억 2,000만원, 전세(신규) 41,761건의 보증금 중앙값은 2억 2,500만원입니다. 면적이 섞인 값이라 면적대별 표를 함께 보세요.
전세가율 몇 %부터 위험한가요?
정해진 법적 기준은 없지만 흔히 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 봅니다. 집값이 20%만 내려도 경매 낙찰가로 보증금을 다 돌려받기 어렵기 때문입니다. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 2023년 5월부터 보증금이 주택가격의 90% 이하일 때만 가입할 수 있습니다.
전세가율은 어떻게 계산했나요?
국토교통부 매매 실거래(거래 해제 제외)와 전월세 실거래 중 월세 0원 신규 계약을 다세대·연립, 오피스텔로 모았습니다. 같은 동에서 유형·면적대(40㎡ 이하, 40~60㎡, 60~85㎡)·건축연도대가 같은 집끼리 ㎡당 전세 보증금 중앙값을 ㎡당 매매가 중앙값으로 나누고, 전세 거래 수로 가중평균했습니다. 매매된 집은 오래되고 외곽인 집이, 전세 든 집은 새 집이 많아 그냥 합쳐 나누면 비율이 부풀기 때문입니다. 단독·다가구는 매매가 건물 통째로 신고돼 호실 전세와 비교할 수 없어 뺐습니다.
선순위 채권이 있으면 어떻게 계산하나요?
전세가율에는 대출이 빠져 있습니다. 실제 위험은 (내 보증금 + 근저당 채권최고액 + 먼저 들어온 세입자 보증금) ÷ 매매가로 봐야 합니다. 깡통전세 진단에 등기부등본 을구의 채권최고액을 넣어 계산해 보세요.