서울 양천구 · 2025년 11월~2026년 10월
양천구 신정동 전세가율
신정동 빌라·오피스텔의 매매·전세 실거래로 계산한 전세가율과 건물별 전세가율입니다. 아래 진단기에 계약할 집의 보증금과 선순위 채권을 넣어 보세요.
빌라·오피스텔 전세가율 최근 12개월
63.2% · 낮음
같은 동·유형·면적·건축연도끼리 ㎡당 가격 비교
매매 ㎡당 453건
977만원
거래 중앙값 4억 1,000만원 · 해제 제외
전세 ㎡당 388건
588만원
보증금 중앙값 2억 2,000만원 · 신규만
1년 전 전세가율
55.7%
+7.5%p
- 양천구 신정동 빌라·오피스텔 전세가율은 63.2%로 '낮음' 구간입니다(최근 12개월 매매 453건, 전세 388건, 같은 동·유형·면적·건축연도끼리 비교).
- 그 전 12개월(55.7%)보다 7.5%p 높아졌습니다.
- ㎡당 매매가는 1년 새 7.2% 내렸습니다. 매매가가 내리면 같은 보증금이라도 전세가율이 높아지니, 계약 시점의 매매 시세를 다시 확인하세요.
- 전세 신규 계약은 1년 전보다 20.7% 줄었습니다.
- 양천구 전체(66.5%)보다 3.3%p 낮습니다. 양천구 3곳 가운데 전세가율이 3번째로 높습니다.
신정동 깡통전세 진단
계약 전 꼭 확인할 것
- 등기부등본(인터넷등기소) — 소유자가 계약 상대와 같은지, 압류·가압류·신탁, 을구 근저당 채권최고액. 잔금 날 다시 뗍니다.
- 건축물대장(정부24) — 위반건축물 표시, 실제 용도가 주택인지.
- 임대인 세금 체납 — 국세·지방세 체납은 보증금보다 먼저 가져갈 수 있습니다. 임대인에게 납세증명서를 요청하거나 세무서에서 미납국세를 열람하세요.
- 확정일자 부여 현황 — 먼저 들어온 세입자 보증금(특히 다가구)을 확인합니다.
- 전세보증보험 가입 가능 여부 — 보증금이 주택가격의 90%를 넘으면 HUG 반환보증에 가입할 수 없습니다. 가입 조건 보기
신정동 건물별 전세가율 34곳
최근 24개월 매매·전세가 각 3건 이상인 다세대·오피스텔 건물만 싣습니다. 전세가율은 지난 거래로 계산한 통계이며 건물이나 임대인의 위험을 판단한 것이 아닙니다.
| 건물 | 유형 | 전세가율 | 매매 중앙값 | 전세 중앙값 | 마지막 매매 |
|---|---|---|---|---|---|
| 타운하우스 118-8 | 다세대·연립(빌라) | 52.8% | 4억 2,800만원 (3) | 2억 7,800만원 (9) | 2026.05 |
| 동양부로빌 119-45 | 다세대·연립(빌라) | 69% | 4억 500만원 (3) | 2억원 (3) | 2026.05 |
| 목동대림아크로텔 318-1 | 오피스텔 | 72.4% | 5억 4,650만원 (16) | 3억 9,000만원 (23) | 2026.08 |
| 동문비젼오피스텔 318-6 | 오피스텔 | 92.4% | 1억 9,500만원 (10) | 1억 8,000만원 (11) | 2026.07 |
| 제이월드빌 318-17 | 오피스텔 | 68.2% | 11억원 (13) | 4억 8,000만원 (16) | 2026.10 |
| 우림필유 319 | 오피스텔 | 78.8% | 8억 8,000만원 (23) | 7억원 (23) | 2026.09 |
| 헤리티지 319-17 | 오피스텔 | 87.4% | 3억원 (5) | 2억 6,000만원 (20) | 2026.06 |
| 헤리티지Ⅱ 319-18 | 오피스텔 | 84.7% | 3억 1,000만원 (3) | 2억 6,250만원 (14) | 2026.08 |
| 젠트리빌 업무복합시설 319-26 | 오피스텔 | 72.3% | 8억 3,000만원 (63) | 6억원 (17) | 2026.09 |
| 목동 이스타빌 323-9 | 오피스텔 | 82.9% | 4억 9,500만원 (16) | 5억원 (23) | 2026.08 |
| 목동2차아크로텔 324 | 오피스텔 | 75.6% | 8억 3,250만원 (16) | 6억 5,000만원 (3) | 2026.10 |
| (891-27) 891-27 | 다세대·연립(빌라) | 141.6% | 2억 2,100만원 (9) | 2억 8,000만원 (4) | 2025.08 |
| 브니엘 920-2 | 다세대·연립(빌라) | 67.4% | 3억 5,000만원 (3) | 2억 5,750만원 (4) | 2026.04 |
| 블루움 922-4 | 다세대·연립(빌라) | 51% | 3억 3,000만원 (7) | 1억 8,000만원 (6) | 2026.09 |
| 위하우스A동 925-1 | 다세대·연립(빌라) | 58.8% | 3억 8,350만원 (14) | 2억 2,850만원 (18) | 2025.10 |
| 위하우스B동 925-50 | 다세대·연립(빌라) | 65.5% | 3억 8,500만원 (8) | 2억 5,300만원 (19) | 2026.04 |
| DH펠리스 933-7 | 다세대·연립(빌라) | 45% | 4억 6,000만원 (3) | 1억 4,300만원 (5) | 2026.07 |
| 유니크4차 940-33 | 다세대·연립(빌라) | 58.2% | 4억 5,000만원 (3) | 2억 1,700만원 (4) | 2026.07 |
| 더테라스8 940-35 | 다세대·연립(빌라) | 47.9% | 4억 5,700만원 (3) | 2억 2,000만원 (3) | 2026.04 |
| 목동M타운101동102동103동 956-7 | 다세대·연립(빌라) | 66% | 3억 9,500만원 (8) | 2억 6,200만원 (5) | 2026.04 |
| 은행정빌라 960-2 | 다세대·연립(빌라) | 39.5% | 7억 5,900만원 (3) | 3억원 (3) | 2026.05 |
| 스칼라 970-7 | 다세대·연립(빌라) | 55.1% | 3억 6,300만원 (5) | 2억원 (3) | 2025.12 |
| 퀸즈 포디엄 972-6 | 오피스텔 | 96% | 1억 6,900만원 (6) | 1억 6,000만원 (6) | 2026.08 |
| 마음의도시 973-2 | 다세대·연립(빌라) | 48.4% | 4억원 (3) | 2억 4,000만원 (9) | 2025.10 |
| 하나목동아이파크뷰(973-40) 973-40 | 다세대·연립(빌라) | 53.4% | 4억 900만원 (3) | 2억 3,200만원 (6) | 2025.12 |
| 금정빌(978-7) 978-7 | 다세대·연립(빌라) | 34.2% | 3억 4,000만원 (4) | 1억 500만원 (5) | 2026.05 |
| 더넥스트 목동 982-4 | 오피스텔 | 94.7% | 1억 9,000만원 (3) | 1억 8,000만원 (23) | 2026.09 |
| 동서주택 985-5 | 다세대·연립(빌라) | 40% | 6억 9,000만원 (3) | 2억 7,000만원 (3) | 2026.06 |
| 목동건향파크빌6차 998-10 | 다세대·연립(빌라) | 65.8% | 3억 2,150만원 (10) | 2억 1,600만원 (7) | 2026.07 |
| 양지 1148-9 | 다세대·연립(빌라) | 69.4% | 2억 7,500만원 (5) | 1억 9,100만원 (3) | 2026.05 |
| 하나아이파크빌 1157-19 | 다세대·연립(빌라) | 30.3% | 6억 6,000만원 (3) | 2억원 (5) | 2026.04 |
| 우진파크빌가동 1218-11 | 다세대·연립(빌라) | 33.4% | 8억 4,000만원 (4) | 2억 8,000만원 (3) | 2026.07 |
| 국제아트빌(1219-2) 1219-2 | 다세대·연립(빌라) | 30.5% | 5억 9,400만원 (3) | 2억원 (3) | 2025.09 |
| 신정동대우미래사랑5차 1290-4 | 오피스텔 | 72.5% | 4억 6,000만원 (15) | 3억 5,000만원 (28) | 2026.09 |
유형·면적대별 매매가와 전세가
같은 동네라도 면적과 유형에 따라 전세가율이 다릅니다. 매매·전세 각각 5건이 안 되는 칸은 비율을 비워 둡니다.
| 유형 · 면적 | 매매 중앙값 | 전세 중앙값 | 전세가율 | 매매·전세 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 다세대·연립(빌라) · 40㎡ 이하 | 3억 4,200만원 | 2억원 | 62% | 142 · 132 |
| 다세대·연립(빌라) · 40~60㎡ | 4억원 | 2억 400만원 | 50.4% | 139 · 103 |
| 다세대·연립(빌라) · 60~85㎡ | 5억 8,500만원 | 2억 4,000만원 | 45.6% | 67 · 42 |
| 다세대·연립(빌라) · 85㎡ 초과 | — | — | — | 1 · 1 |
| 오피스텔 · 40㎡ 이하 | 1억 9,000만원 | 2억 2,000만원 | 95.2% | 18 · 47 |
| 오피스텔 · 40~60㎡ | 7억 5,600만원 | 4억원 | 75.3% | 53 · 35 |
| 오피스텔 · 60~85㎡ | 7억 1,000만원 | 5억 8,000만원 | 78.8% | 34 · 29 |
| 오피스텔 · 85㎡ 초과 | 8억 6,000만원 | 6억 5,000만원 | 76% | 19 · 11 |
자주 묻는 질문
양천구 신정동 빌라 전세가율은 몇 %인가요?
최근 12개월 양천구 신정동 다세대·연립과 오피스텔(전용 85㎡ 이하) 매매·전세 실거래를 같은 동·유형·면적대·건축연도끼리 비교한 전세가율은 63.2%입니다. 지역 평균이므로 계약할 집은 그 건물의 매매가와 등기부를 따로 확인해야 합니다.
양천구 신정동 빌라 매매가와 전세 시세는요?
같은 기간 매매 453건의 중앙값은 4억 1,000만원, 전세(신규) 388건의 보증금 중앙값은 2억 2,000만원입니다. 면적이 섞인 값이라 면적대별 표를 함께 보세요.
전세가율 몇 %부터 위험한가요?
정해진 법적 기준은 없지만 흔히 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 봅니다. 집값이 20%만 내려도 경매 낙찰가로 보증금을 다 돌려받기 어렵기 때문입니다. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 2023년 5월부터 보증금이 주택가격의 90% 이하일 때만 가입할 수 있습니다.
전세가율은 어떻게 계산했나요?
국토교통부 매매 실거래(거래 해제 제외)와 전월세 실거래 중 월세 0원 신규 계약을 다세대·연립, 오피스텔로 모았습니다. 같은 동에서 유형·면적대(40㎡ 이하, 40~60㎡, 60~85㎡)·건축연도대가 같은 집끼리 ㎡당 전세 보증금 중앙값을 ㎡당 매매가 중앙값으로 나누고, 전세 거래 수로 가중평균했습니다. 매매된 집은 오래되고 외곽인 집이, 전세 든 집은 새 집이 많아 그냥 합쳐 나누면 비율이 부풀기 때문입니다. 단독·다가구는 매매가 건물 통째로 신고돼 호실 전세와 비교할 수 없어 뺐습니다.
선순위 채권이 있으면 어떻게 계산하나요?
전세가율에는 대출이 빠져 있습니다. 실제 위험은 (내 보증금 + 근저당 채권최고액 + 먼저 들어온 세입자 보증금) ÷ 매매가로 봐야 합니다. 깡통전세 진단에 등기부등본 을구의 채권최고액을 넣어 계산해 보세요.