서울 관악구 · 2025년 11월~2026년 10월
관악구 봉천동 전세가율
봉천동 빌라·오피스텔의 매매·전세 실거래로 계산한 전세가율과 건물별 전세가율입니다. 아래 진단기에 계약할 집의 보증금과 선순위 채권을 넣어 보세요.
빌라·오피스텔 전세가율 최근 12개월
79.5% · 주의
같은 동·유형·면적·건축연도끼리 ㎡당 가격 비교
매매 ㎡당 1,195건
701만원
거래 중앙값 2억 6,500만원 · 해제 제외
전세 ㎡당 516건
622만원
보증금 중앙값 2억 1,000만원 · 신규만
1년 전 전세가율
78%
+1.5%p
- 관악구 봉천동 빌라·오피스텔 전세가율은 79.5%로 '주의' 구간입니다(최근 12개월 매매 1,195건, 전세 516건, 같은 동·유형·면적·건축연도끼리 비교).
- 그 전 12개월(78%)보다 1.5%p 높아졌습니다.
- ㎡당 매매가는 1년 새 15.2% 올랐습니다.
- 전세 신규 계약은 1년 전보다 16.1% 줄었습니다.
- 관악구 전체(73.9%)보다 5.6%p 높습니다. 관악구 3곳 가운데 전세가율이 2번째로 높습니다.
봉천동 깡통전세 진단
계약 전 꼭 확인할 것
- 등기부등본(인터넷등기소) — 소유자가 계약 상대와 같은지, 압류·가압류·신탁, 을구 근저당 채권최고액. 잔금 날 다시 뗍니다.
- 건축물대장(정부24) — 위반건축물 표시, 실제 용도가 주택인지.
- 임대인 세금 체납 — 국세·지방세 체납은 보증금보다 먼저 가져갈 수 있습니다. 임대인에게 납세증명서를 요청하거나 세무서에서 미납국세를 열람하세요.
- 확정일자 부여 현황 — 먼저 들어온 세입자 보증금(특히 다가구)을 확인합니다.
- 전세보증보험 가입 가능 여부 — 보증금이 주택가격의 90%를 넘으면 HUG 반환보증에 가입할 수 없습니다. 가입 조건 보기
봉천동 건물별 전세가율 30곳
최근 24개월 매매·전세가 각 3건 이상인 다세대·오피스텔 건물만 싣습니다. 전세가율은 지난 거래로 계산한 통계이며 건물이나 임대인의 위험을 판단한 것이 아닙니다.
| 건물 | 유형 | 전세가율 | 매매 중앙값 | 전세 중앙값 | 마지막 매매 |
|---|---|---|---|---|---|
| 에스클래스 37-82 | 다세대·연립(빌라) | 66.4% | 3억 6,500만원 (5) | 3억 1,150만원 (4) | 2026.06 |
| 성진리치빌6차 41-7 | 다세대·연립(빌라) | 72.8% | 4억 2,000만원 (5) | 3억원 (3) | 2026.07 |
| 비건하우스2 41-15 | 다세대·연립(빌라) | 67.4% | 2억 7,000만원 (12) | 1억 8,000만원 (6) | 2026.03 |
| 21하우징 41-113 | 다세대·연립(빌라) | 58.7% | 4억 3,250만원 (4) | 2억 6,000만원 (3) | 2026.04 |
| 관전센트레빌 41-292 | 다세대·연립(빌라) | 1.1% | 4억 3,000만원 (3) | 500만원 (3) | 2026.05 |
| 다올하우스 41-805 | 다세대·연립(빌라) | 71.5% | 3억 5,000만원 (3) | 2억 5,000만원 (6) | 2025.07 |
| 리벤하임 100-30 | 다세대·연립(빌라) | 81.2% | 2억 7,900만원 (6) | 2억 2,500만원 (3) | 2026.08 |
| (100-100) 100-100 | 다세대·연립(빌라) | 76.9% | 2억 6,000만원 (7) | 2억원 (5) | 2026.09 |
| 리버스타운3차 100-184 | 다세대·연립(빌라) | 77.8% | 3억 5,000만원 (5) | 2억 1,800만원 (4) | 2026.08 |
| 더바움 178-85 | 다세대·연립(빌라) | 79.2% | 4억 2,750만원 (4) | 3억 4,000만원 (3) | 2026.08 |
| 빛고을하우스 180-99 | 다세대·연립(빌라) | 78.3% | 3억 2,000만원 (3) | 2억 4,700만원 (4) | 2026.05 |
| 디앤씨타운A동B동 458-66 | 다세대·연립(빌라) | 78.6% | 4억 1,900만원 (3) | 3억 4,000만원 (3) | 2026.06 |
| 하우젠-빌 468-2 | 다세대·연립(빌라) | 44.4% | 9억원 (7) | 4억원 (3) | 2026.08 |
| 수광맨션 470-2 | 다세대·연립(빌라) | 41.1% | 7억 6,500만원 (6) | 3억 5,000만원 (3) | 2026.06 |
| 대원현대빌라 480-131 | 다세대·연립(빌라) | 40.4% | 8억 8,750만원 (4) | 3억 5,000만원 (3) | 2026.05 |
| CG아름채14차 635-607 | 다세대·연립(빌라) | 79.7% | 2억 4,000만원 (4) | 1억 8,900만원 (4) | 2026.08 |
| 한성파크빌리지 649-191 | 다세대·연립(빌라) | 96.1% | 3억 9,000만원 (5) | 3억 5,000만원 (3) | 2026.09 |
| 연희빌라 685-72 | 다세대·연립(빌라) | 53.5% | 2억 9,000만원 (3) | 1억 7,500만원 (6) | 2025.11 |
| 칸타빌레7차 731-1 | 오피스텔 | 90.5% | 1억 9,000만원 (5) | 1억 7,200만원 (8) | 2026.09 |
| 대우디오슈페리움1단지 856-5 | 오피스텔 | 68.5% | 5억 8,150만원 (10) | 4억 4,500만원 (6) | 2026.06 |
| WD세븐스 858-6 | 오피스텔 | 88.4% | 2억 4,900만원 (9) | 2억 2,000만원 (9) | 2026.09 |
| CO-OP RESIDENCE/서울대입구 861-7 | 오피스텔 | 84.2% | 1억 1,400만원 (27) | 9,000만원 (3) | 2026.09 |
| 덕산스테이트 866-6 | 오피스텔 | 110% | 1억 6,700만원 (5) | 1억 7,500만원 (37) | 2026.02 |
| 청룡오피스텔 921-6 | 오피스텔 | 92.5% | 7,900만원 (6) | 6,900만원 (5) | 2026.08 |
| 수팰리스FT 1535-52 | 다세대·연립(빌라) | 83.4% | 3억 800만원 (3) | 2억 6,000만원 (6) | 2026.04 |
| 제일캠퍼스텔 1566-10 | 오피스텔 | 102.2% | 6,300만원 (3) | 6,700만원 (3) | 2026.05 |
| 관악그린빌라 1580-3 | 다세대·연립(빌라) | 102.5% | 1억 9,000만원 (3) | 1억 9,500만원 (5) | 2026.06 |
| 더퍼스트빌리지 1595-10 | 다세대·연립(빌라) | 97.3% | 4억 7,500만원 (3) | 2억 5,000만원 (5) | 2026.10 |
| 리치타워 1598-7 | 오피스텔 | 78.8% | 2억 2,300만원 (77) | 1억 7,000만원 (5) | 2026.09 |
| 동림오피스텔 1659-4 | 오피스텔 | 78.4% | 2억 100만원 (5) | 1억 5,000만원 (3) | 2026.08 |
유형·면적대별 매매가와 전세가
같은 동네라도 면적과 유형에 따라 전세가율이 다릅니다. 매매·전세 각각 5건이 안 되는 칸은 비율을 비워 둡니다.
| 유형 · 면적 | 매매 중앙값 | 전세 중앙값 | 전세가율 | 매매·전세 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 다세대·연립(빌라) · 40㎡ 이하 | 2억 6,000만원 | 2억 2,000만원 | 83.3% | 251 · 181 |
| 다세대·연립(빌라) · 40~60㎡ | 3억 2,000만원 | 2억원 | 70.1% | 368 · 114 |
| 다세대·연립(빌라) · 60~85㎡ | 3억 5,200만원 | 2억 5,000만원 | 69.3% | 193 · 50 |
| 다세대·연립(빌라) · 85㎡ 초과 | 6억원 | 3억 4,500만원 | 43.6% | 11 · 8 |
| 오피스텔 · 40㎡ 이하 | 1억 4,000만원 | 1억 8,400만원 | 85% | 325 · 158 |
| 오피스텔 · 40~60㎡ | 4억 4,100만원 | 3억 7,250만원 | 98.6% | 29 · 6 |
| 오피스텔 · 60~85㎡ | 6억 3,300만원 | 4억 1,000만원 | 72.2% | 29 · 7 |
자주 묻는 질문
관악구 봉천동 빌라 전세가율은 몇 %인가요?
최근 12개월 관악구 봉천동 다세대·연립과 오피스텔(전용 85㎡ 이하) 매매·전세 실거래를 같은 동·유형·면적대·건축연도끼리 비교한 전세가율은 79.5%입니다. 지역 평균이므로 계약할 집은 그 건물의 매매가와 등기부를 따로 확인해야 합니다.
관악구 봉천동 빌라 매매가와 전세 시세는요?
같은 기간 매매 1,195건의 중앙값은 2억 6,500만원, 전세(신규) 516건의 보증금 중앙값은 2억 1,000만원입니다. 면적이 섞인 값이라 면적대별 표를 함께 보세요.
전세가율 몇 %부터 위험한가요?
정해진 법적 기준은 없지만 흔히 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 봅니다. 집값이 20%만 내려도 경매 낙찰가로 보증금을 다 돌려받기 어렵기 때문입니다. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 2023년 5월부터 보증금이 주택가격의 90% 이하일 때만 가입할 수 있습니다.
전세가율은 어떻게 계산했나요?
국토교통부 매매 실거래(거래 해제 제외)와 전월세 실거래 중 월세 0원 신규 계약을 다세대·연립, 오피스텔로 모았습니다. 같은 동에서 유형·면적대(40㎡ 이하, 40~60㎡, 60~85㎡)·건축연도대가 같은 집끼리 ㎡당 전세 보증금 중앙값을 ㎡당 매매가 중앙값으로 나누고, 전세 거래 수로 가중평균했습니다. 매매된 집은 오래되고 외곽인 집이, 전세 든 집은 새 집이 많아 그냥 합쳐 나누면 비율이 부풀기 때문입니다. 단독·다가구는 매매가 건물 통째로 신고돼 호실 전세와 비교할 수 없어 뺐습니다.
선순위 채권이 있으면 어떻게 계산하나요?
전세가율에는 대출이 빠져 있습니다. 실제 위험은 (내 보증금 + 근저당 채권최고액 + 먼저 들어온 세입자 보증금) ÷ 매매가로 봐야 합니다. 깡통전세 진단에 등기부등본 을구의 채권최고액을 넣어 계산해 보세요.