인천 · 2025년 11월~2026년 10월
남동구 빌라·오피스텔 전세가율
인천 남동구의 동별 전세가율 순위, 면적대별 매매가·전세가, 5년 추이입니다. 동을 누르면 건물별 전세가율과 깡통전세 진단을 볼 수 있습니다.
빌라·오피스텔 전세가율 최근 12개월
90.4% · 매우 높음
같은 동·유형·면적·건축연도끼리 ㎡당 가격 비교
매매 ㎡당 2,194건
219만원
거래 중앙값 9,000만원 · 해제 제외
전세 ㎡당 1,574건
200만원
보증금 중앙값 8,750만원 · 신규만
1년 전 전세가율
91.2%
−0.8%p
- 남동구 빌라·오피스텔 전세가율은 90.4%로 '매우 높음' 구간입니다(최근 12개월 매매 2,194건, 전세 1,574건, 같은 동·유형·면적·건축연도끼리 비교).
- 그 전 12개월(91.2%)보다 0.8%p 낮아졌습니다.
- ㎡당 매매가는 1년 새 1.8% 내렸습니다. 매매가가 내리면 같은 보증금이라도 전세가율이 높아지니, 계약 시점의 매매 시세를 다시 확인하세요.
- 전세 신규 계약은 1년 전보다 18.3% 줄었습니다.
- 인천 전체(90.3%)보다 0.1%p 높습니다. 인천 11곳 가운데 전세가율이 4번째로 높습니다.
남동구 동별 전세가율
전세가율이 높은 순입니다. 매매·전세가 각각 5건이 안 되는 동은 비율 없이 아래에 둡니다.
| 동 | 전세가율 | 1년 전 | 매매 중앙값 | 전세 중앙값 | 매매·전세 건수 | 건물 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 논현동 | 93.8% | 93.2% | 3억 6,000만원 | 1억 3,500만원 | 308 · 374 | 20 |
| 간석동 | 93.3% | 89.6% | 1억 1,800만원 | 1억 1,400만원 | 651 · 357 | 17 |
| 만수동 | 89.9% | 90.7% | 7,500만원 | 6,400만원 | 381 · 271 | 5 |
| 남촌동 | 88% | 89.7% | 5,300만원 | 4,700만원 | 95 · 25 | 0 |
| 구월동 | 87.4% | 91.4% | 8,000만원 | 7,000만원 | 616 · 507 | 22 |
| 도림동 | 79.8% | 82.5% | 9,000만원 | 8,500만원 | 37 · 13 | 0 |
| 서창동 | 76.3% | 80.7% | 1억 5,850만원 | 1억 2,000만원 | 36 · 15 | 0 |
| 장수동 | 75.2% | 86.4% | 1억 8,500만원 | 1억 2,250만원 | 61 · 12 | 0 |
| 고잔동 | — | — | 1억원 | — | 9 · 0 | 0 |
유형·면적대별 매매가와 전세가
같은 동네라도 면적과 유형에 따라 전세가율이 다릅니다. 매매·전세 각각 5건이 안 되는 칸은 비율을 비워 둡니다.
| 유형 · 면적 | 매매 중앙값 | 전세 중앙값 | 전세가율 | 매매·전세 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 다세대·연립(빌라) · 40㎡ 이하 | 6,200만원 | 5,400만원 | 86.9% | 745 · 393 |
| 다세대·연립(빌라) · 40~60㎡ | 1억원 | 7,500만원 | 85.5% | 584 · 364 |
| 다세대·연립(빌라) · 60~85㎡ | 2억원 | 1억 2,450만원 | 81% | 203 · 68 |
| 다세대·연립(빌라) · 85㎡ 초과 | 5억 1,000만원 | — | — | 9 · 4 |
| 오피스텔 · 40㎡ 이하 | 7,100만원 | 8,300만원 | 101.3% | 232 · 274 |
| 오피스텔 · 40~60㎡ | 1억 3,500만원 | 1억 3,800만원 | 104.8% | 79 · 197 |
| 오피스텔 · 60~85㎡ | 3억 3,900만원 | 2억원 | 85.2% | 351 · 278 |
| 오피스텔 · 85㎡ 초과 | 2억 1,700만원 | 1억 9,500만원 | 82.7% | 14 · 9 |
전세가율 5년 추이
분기마다 계약된 빌라·오피스텔(85㎡ 이하)의 ㎡당 매매가·전세가 중앙값과, 동·유형·면적·건축연도를 맞춰 계산한 전세가율입니다. 마지막 분기는 신고가 덜 들어와 흔들릴 수 있습니다.
| 분기 | 전세가율 | 매매 ㎡당 | 전세 ㎡당 | 매매·전세 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 2026년 4분기 | — | 221만원 | 182만원 | 46 · 19 |
| 2026년 3분기 | 97% | 207만원 | 198만원 | 452 · 409 |
| 2026년 2분기 | 92.3% | 203만원 | 194만원 | 596 · 436 |
| 2026년 1분기 | 91.3% | 252만원 | 205만원 | 735 · 427 |
| 2025년 4분기 | 89.1% | 228만원 | 194만원 | 517 · 399 |
| 2025년 3분기 | 89.5% | 279만원 | 229만원 | 678 · 482 |
| 2025년 2분기 | 90.5% | 208만원 | 194만원 | 539 · 441 |
| 2025년 1분기 | 93% | 179만원 | 213만원 | 131 · 515 |
| 2024년 4분기 | — | — | 206만원 | 0 · 674 |
| 2024년 3분기 | — | — | 200만원 | 0 · 497 |
| 2024년 2분기 | — | — | 200만원 | 0 · 592 |
| 2024년 1분기 | — | — | 215만원 | 0 · 580 |
| 2023년 4분기 | — | — | 178만원 | 0 · 265 |
자주 묻는 질문
남동구 빌라 전세가율은 몇 %인가요?
최근 12개월 남동구 다세대·연립과 오피스텔(전용 85㎡ 이하) 매매·전세 실거래를 같은 동·유형·면적대·건축연도끼리 비교한 전세가율은 90.4%입니다. 지역 평균이므로 계약할 집은 그 건물의 매매가와 등기부를 따로 확인해야 합니다.
남동구 빌라 매매가와 전세 시세는요?
같은 기간 매매 2,194건의 중앙값은 9,000만원, 전세(신규) 1,574건의 보증금 중앙값은 8,750만원입니다. 면적이 섞인 값이라 면적대별 표를 함께 보세요.
전세가율 몇 %부터 위험한가요?
정해진 법적 기준은 없지만 흔히 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 봅니다. 집값이 20%만 내려도 경매 낙찰가로 보증금을 다 돌려받기 어렵기 때문입니다. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 2023년 5월부터 보증금이 주택가격의 90% 이하일 때만 가입할 수 있습니다.
전세가율은 어떻게 계산했나요?
국토교통부 매매 실거래(거래 해제 제외)와 전월세 실거래 중 월세 0원 신규 계약을 다세대·연립, 오피스텔로 모았습니다. 같은 동에서 유형·면적대(40㎡ 이하, 40~60㎡, 60~85㎡)·건축연도대가 같은 집끼리 ㎡당 전세 보증금 중앙값을 ㎡당 매매가 중앙값으로 나누고, 전세 거래 수로 가중평균했습니다. 매매된 집은 오래되고 외곽인 집이, 전세 든 집은 새 집이 많아 그냥 합쳐 나누면 비율이 부풀기 때문입니다. 단독·다가구는 매매가 건물 통째로 신고돼 호실 전세와 비교할 수 없어 뺐습니다.
선순위 채권이 있으면 어떻게 계산하나요?
전세가율에는 대출이 빠져 있습니다. 실제 위험은 (내 보증금 + 근저당 채권최고액 + 먼저 들어온 세입자 보증금) ÷ 매매가로 봐야 합니다. 깡통전세 진단에 등기부등본 을구의 채권최고액을 넣어 계산해 보세요.