부산 · 2025년 11월~2026년 10월
강서구 빌라·오피스텔 전세가율
부산 강서구의 동별 전세가율 순위, 면적대별 매매가·전세가, 5년 추이입니다. 동을 누르면 건물별 전세가율과 깡통전세 진단을 볼 수 있습니다.
빌라·오피스텔 전세가율 최근 12개월
96.5% · 매우 높음
같은 동·유형·면적·건축연도끼리 ㎡당 가격 비교
매매 ㎡당 119건
315만원
거래 중앙값 9,500만원 · 해제 제외
전세 ㎡당 345건
344만원
보증금 중앙값 1억원 · 신규만
1년 전 전세가율
96%
+0.5%p
- 강서구 빌라·오피스텔 전세가율은 96.5%로 '매우 높음' 구간입니다(최근 12개월 매매 119건, 전세 345건, 같은 동·유형·면적·건축연도끼리 비교).
- 그 전 12개월(96%)보다 0.5%p 높아졌습니다.
- ㎡당 매매가는 1년 새 0.3% 올랐습니다.
- 전세 신규 계약은 1년 전보다 17.5% 줄었습니다.
- 부산 전체(86.8%)보다 9.7%p 높습니다. 부산 15곳 가운데 전세가율이 7번째로 높습니다.
강서구 동별 전세가율
전세가율이 높은 순입니다. 매매·전세가 각각 5건이 안 되는 동은 비율 없이 아래에 둡니다.
유형·면적대별 매매가와 전세가
같은 동네라도 면적과 유형에 따라 전세가율이 다릅니다. 매매·전세 각각 5건이 안 되는 칸은 비율을 비워 둡니다.
| 유형 · 면적 | 매매 중앙값 | 전세 중앙값 | 전세가율 | 매매·전세 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 다세대·연립(빌라) · 40㎡ 이하 | 1억 500만원 | — | — | 7 · 0 |
| 다세대·연립(빌라) · 40~60㎡ | 1억 4,500만원 | — | — | 6 · 0 |
| 다세대·연립(빌라) · 60~85㎡ | 4억원 | 3억 1,000만원 | 79.7% | 11 · 13 |
| 오피스텔 · 40㎡ 이하 | 8,000만원 | 9,500만원 | 99% | 83 · 229 |
| 오피스텔 · 40~60㎡ | 1억 8,500만원 | 1억 8,500만원 | 87.9% | 10 · 71 |
| 오피스텔 · 60~85㎡ | — | 2억 5,000만원 | — | 2 · 32 |
| 오피스텔 · 85㎡ 초과 | — | — | — | 3 · 0 |
전세가율 5년 추이
분기마다 계약된 빌라·오피스텔(85㎡ 이하)의 ㎡당 매매가·전세가 중앙값과, 동·유형·면적·건축연도를 맞춰 계산한 전세가율입니다. 마지막 분기는 신고가 덜 들어와 흔들릴 수 있습니다.
| 분기 | 전세가율 | 매매 ㎡당 | 전세 ㎡당 | 매매·전세 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 2026년 4분기 | — | — | — | 1 · 4 |
| 2026년 3분기 | 108.5% | 258만원 | 334만원 | 22 · 66 |
| 2026년 2분기 | 100.4% | 330만원 | 349만원 | 42 · 89 |
| 2026년 1분기 | 104.4% | 329만원 | 349만원 | 35 · 113 |
| 2025년 4분기 | 97.4% | 331만원 | 331만원 | 25 · 95 |
| 2025년 3분기 | 106.1% | 297만원 | 349만원 | 18 · 98 |
| 2025년 2분기 | 97.3% | 307만원 | 368만원 | 34 · 104 |
| 2025년 1분기 | — | — | 370만원 | 2 · 119 |
| 2024년 4분기 | — | — | 379만원 | 0 · 111 |
| 2024년 3분기 | — | — | 378만원 | 0 · 96 |
| 2024년 2분기 | — | — | 369만원 | 0 · 122 |
| 2024년 1분기 | — | — | 366만원 | 0 · 130 |
| 2023년 4분기 | — | — | 351만원 | 0 · 47 |
자주 묻는 질문
강서구 빌라 전세가율은 몇 %인가요?
최근 12개월 강서구 다세대·연립과 오피스텔(전용 85㎡ 이하) 매매·전세 실거래를 같은 동·유형·면적대·건축연도끼리 비교한 전세가율은 96.5%입니다. 지역 평균이므로 계약할 집은 그 건물의 매매가와 등기부를 따로 확인해야 합니다.
강서구 빌라 매매가와 전세 시세는요?
같은 기간 매매 119건의 중앙값은 9,500만원, 전세(신규) 345건의 보증금 중앙값은 1억원입니다. 면적이 섞인 값이라 면적대별 표를 함께 보세요.
전세가율 몇 %부터 위험한가요?
정해진 법적 기준은 없지만 흔히 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 봅니다. 집값이 20%만 내려도 경매 낙찰가로 보증금을 다 돌려받기 어렵기 때문입니다. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 2023년 5월부터 보증금이 주택가격의 90% 이하일 때만 가입할 수 있습니다.
전세가율은 어떻게 계산했나요?
국토교통부 매매 실거래(거래 해제 제외)와 전월세 실거래 중 월세 0원 신규 계약을 다세대·연립, 오피스텔로 모았습니다. 같은 동에서 유형·면적대(40㎡ 이하, 40~60㎡, 60~85㎡)·건축연도대가 같은 집끼리 ㎡당 전세 보증금 중앙값을 ㎡당 매매가 중앙값으로 나누고, 전세 거래 수로 가중평균했습니다. 매매된 집은 오래되고 외곽인 집이, 전세 든 집은 새 집이 많아 그냥 합쳐 나누면 비율이 부풀기 때문입니다. 단독·다가구는 매매가 건물 통째로 신고돼 호실 전세와 비교할 수 없어 뺐습니다.
선순위 채권이 있으면 어떻게 계산하나요?
전세가율에는 대출이 빠져 있습니다. 실제 위험은 (내 보증금 + 근저당 채권최고액 + 먼저 들어온 세입자 보증금) ÷ 매매가로 봐야 합니다. 깡통전세 진단에 등기부등본 을구의 채권최고액을 넣어 계산해 보세요.